Пять подводных камней при покупке квартиры

В объявлениях о продаже жилья вы не найдете нюансов, которые могут стать камнем преткновения при ее покупке. Только при ее осмотре и обсуждении сделки могут открыться различные обстоятельства. Например, что собственники квартиры живут в другой стране и продают ее по генеральной доверенности, что покупатели просят указать в договоре купли-продажи сумму меньше реальной и так далее.

О том, на что обратить внимание при приобретении жилья, корреспонденту «Челнинских известий» рассказала профессиональный оценщик Люция Хусаинова.

Генеральная доверенность

Иногда собственник продает квартиру по генеральной доверенности, оформленной на друзей или родственников. Ее используют в тех случаях, когда продавцы находятся за пределами города, иногда за границей и не могут лично присутствовать на сделке. По словам Л. Хусаиновой, кажется, что раз собственник оформил генеральную доверенность, то регистрация покупки квартиры пройдет без сучка и задоринки. Но случается так, что доверенность может быть в последний момент отменена владельцем квартиры, и покупатель об этом не узнает. В суде такая сделка будет признана недействительной, а значит, покупатель может лишиться квартиры. Кроме того, не факт, что покупатель получит деньги назад, так как сделка проходила без участия собственника, а доверенность уже не действовала. Получается, что деньги были переданы третьему лицу. По решению суда квартира вернется первоначальному владельцу.

Совет: решиться на покупку квартиру по генеральной доверенности можно, если ее собственниками являются ваши знакомые или родственники, в остальных случаях надо проявить осторожность.

В договоре купли-продажи указана меньшая сумма

Часто бывает, что продавец квартиры просит указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чтобы уменьшить размер налога.

«Если сделка будет признана недействительной, скорее всего, вам вернут ту сумму, которая была прописана в договоре, - говорит Люция Хусаинова. – Стоит помнить и о том, что покупатель при заниженной сумме сделки получит меньшую сумму имущественного вычета».

Совет: указывать в договоре реальную стоимость квартиры, чтобы не попасть впросак.

Несовершеннолетние дети

По словам Л. Хусаиновой, когда у собственников, желающих продать жилье, есть несовершеннолетние дети, нужно быть настороже. Поскольку дети после сделки не должны быть ущемлены в своих правах, после переезда они должны жить на площади, не меньше той, что была до заключения договора купли-продажи. Если дети являются собственниками жилья, разрешение органов опеки на сделку обязательно. В этом случае покупатель подстрахован. Если же дети только прописаны в квартире, но не являются собственниками, разрешение органов опеки для заключения сделки не обязательно. И в этом случае появляется риск. Если дети после переезда окажутся ущемленными в своих правах, то органы опеки могут подать заявление о признании сделки купли-продажи недействительной и возвратить квартиру в пользование прежних собственников с детьми.

Совет: при покупке жилья, в котором прописаны дети, необходимо заручиться согласием органов опеки и попечительства. Они дадут заключение, что проверили сделку и считают, что права несовершеннолетних не нарушаются.
Супруги-собственники в разводе

Бывает, что муж с женой в разводе и один из них продает жилье. Если один из супругов о такой сделке не знал, суд может восстановить его в правах на жилье.

- Все, что нажито в браке, принадлежит супругам пополам, если они не определили других вариантов пользования общим имуществом. К сожалению, в 90 процентах случаев при расставании пары остаются в плохих отношениях и не могут мирно решить вопрос с дележом имущества. Если один без ведома другого распорядился жильем, у бывшего супруга есть право признать сделку недействительной. Этим частенько пользуются, - говорит оценщик.

Совет: требуйте, присутствия на сделке всех собственников. Если они будут на сделке, впоследствии уже не смогут признать ее не действительной.

Стоимость жилья намного ниже рыночной

Иногда продают квартиры по цене намного ниже рыночной. Это стоит насторожить – возможно, это проблемная квартира, где есть все перечисленные подводные камни.

«Но сразу отметать дешевые варианты не стоит, нужно выехать на место и посмотреть квартиру. Бывает, продавцу необходимо быстро ее продать, поэтому он занижает цену», - говорит Люция Хусаинова.

Совет: проверьте документы вместе со специалистом, сопровождающим сделку, и убедитесь, что в них нет никаких юридических проблем.