Осенний рынок жилья: Прогноз эксперта по казанской недвижимости

В начале осени риелторы традиционно ожидают изменений на рынке. Спрос на жилье не в последнюю очередь создают приезжие иногородние студенты. Кроме того, застой на рынке недвижимости, который длится уже не один месяц, не может продолжаться бесконечно. «Изменится ли ситуация осенью?» - спросили президента Гильдии риелторов РТ Андрея Савельева.

 - Оживление на рынке уже наблюдается. Но говорить об увеличении спроса пока нельзя. Это лишь незначительные колебания, вызванные приездом студентов и переездом в Казань иногородних. В сентябре однозначно будут изменения на рынке: так долго стагнация продолжаться не может.

Прогноз

- А какие изменения - ваш прогноз?

- Ситуация может развиваться по двум сценариям. Если в экономике все останется на прежнем уровне, то на рынке будет рост, причем достаточно большой. Этому поспособствует отложенный спрос, который накопился за последние месяцы. В результате цены резко пойдут вверх. В Казани все процессы по изменению цен происходят лавинообразно. Если сейчас участятся запросы на покупку жилья, соответственно цены начнут расти. И это вызовет лавинообразный эффект. Если же нас ждут ухудшения в экономике (санкции, дальнейшее падение цен на нефть, сокращение финансовых потоков), тогда рынок, наоборот, обвалится. Мы можем ожидать либо плюс процентов 15 в цене, либо тот же самый минус. Кроме инвесторов есть еще и нуждающиеся в покупке жилья, а они не всегда могут ждать, когда цены упадут.

- Что, по-вашему, будет скупаться в первую очередь?

- Жилье эконом-класса продается лучше всегда. Соответственно на вторичном рынке самым лучшим спросом пользуются одно-двухкомнатные хрущевки, одно-двухкомнатные ленинградки и однокомнатные улучшенки. Еще можем добавить в этот список гостинки - отдельные квартиры небольшого размера (порядка 15 - 20 кв. м). Они как разменная монета на рынке. Кстати, в плане инвестиций выгоднее купить этаж гостинок, нежели одну элитную квартиру: цена та же, а спрос на гостинки даже в кризис высокий. Плюс доход от аренды будет выше.

- А по районам как может сложиться ситуация: спрос и цены?

- Самый дорогой и востребованный - это, конечно же, Вахитовский район. После него идет Ново-Савиновский, чуть отстает (по уровню цен, но не по спросу) Советский. Следующим идет Приволжский, затем Московский район, потом Кировский и Авиастроительный. В каждом районе есть свои «темные пятна». О них, как правило, забывают разнообразные «эксперты», выдающие себя за аналитиков и оценщиков. В одном и том же районе разброс цен может быть значительный. Сравните жилье на Жилплощадке и Декабристов - то и другое в Московском районе, но уровень цен там совершенно разный. Или взять Вахитовский район. Рядом с автовокзалом (улицы Зайцева, Портовая) цены намного ниже, чем на улицах Зинина, Вишневского, Щапова. На улице Халитова в Советском районе цены ниже, чем в Азино. Это лишь один из нюансов, разобраться в которых может только практик. Поэтому, тем, кто не разбирается в тенденциях рынка достаточно хорошо, советую обращаться к профессиональному аккредитованному риелтору.

Подводные камни

- Встречаются ли такие «темные пятна», которые не ликвидны вообще?

- Любая квартира продается, даже самая плохая. Главное - правильная маркетинговая политика. Перед моим агентством как-то стояла задача реализовать квартиру после пожара. В ней не было ничего, даже сантехники! Нами была представлена ее концепция как квартиры с черновой отделкой. Естественно, она продавалась с хорошим дисконтом. И уже второй клиент ее с охотой взял. Когда не надо ничего разбирать, выносить, делать демонтаж, то такую квартиру проще подогнать под себя. Покупатель изначально планировал делать ремонт во всей квартире, а тут вариант, когда уже все убрано.

- С ваших слов, сделка выглядит просто и изящно…

- За кажущейся простотой решения стоит многолетний опыт и знание рынка, потребностей клиентов, многочисленные семинары и обучение. Обычный посредник в риелторском деле уже не годится. К сожалению, многие риелторы до сих пор так и работают, как посредники. Но они абсолютно не нужны. Подать объявление на какой-то ресурс или самому поискать жилье проблем не составляет. Любой человек с доступом к интернету может сделать это без посторонней помощи. Риелтор нужен как специалист, который продает услугу.

- А конкретнее?

- Во-первых, это юридическое сопровождение - оформление, проверка документов. В недвижимости очень много подводных камней, о которых обыватель не знает. Во время продажи мы часто сталкиваемся с такой ситуацией. Покупатель приходит один и, делая вид умного юриста, начинает проверять документы, но смотрит совсем не туда, куда надо смотреть. И задает не те вопросы, которые дадут оценку чистоте сделки. К примеру, изучает свидетельство о праве собственности и только на основе этого делает вывод, что все в порядке. На самом деле это далеко не главный документ. Это по сути информационная справка, причем действительная только на день выдачи. Через день это свидетельство уже может быть устаревшим и выдано другое. К примеру, с обременением, арестом, ипотекой. Эта квартира теоретически может быть уже продана другим лицам. Но свидетельство остается у человека на руках при продаже. А покупатель думает, что все вроде бы нормально. Вносит задаток и в результате натыкается на мошенников. Второй момент - хороший специалист всегда продаст вашу квартиру быстрее, безопаснее и дороже, а при покупке добьется снижения цены, организует безопасный способ передачи денег. И конечно, осуществит полную проверку юридической чистоты объекта.

Советы

- Что посоветуете людям, которым нужно поскорее продать жилье?

- Все зависит от цели. Если они продают квартиру с тем, чтобы купить другую, тогда им абсолютно без разницы, какова ситуация на рынке, ведь если цены на рынке поднимутся, подорожает и их квартира. Если же они упадут, то упадет в цене и та, которую они собираются купить. Людям, которые просто хотят продать жилье и положить деньги на депозит, я вообще не рекомендую продавать недвижимость. Проще сдать в аренду и получать доход, который будет выше, чем депозит. На одном из деловых мероприятий города я представлял доклад с такими данными: за 10 лет, с 2003-го по 2013 год, цены в Казани выросли на 1000 процентов! Вдумайтесь: это 100 процентов в год. А теперь посчитайте, какой бы доход вы получили с квартиры, если бы эти 10 лет сдавали ее в аренду? Какой банк даст такие проценты?

- Многим сегодня кажется, что хрущевки - это вчерашний день и их не стоит покупать...

- Предельный срок эксплуатации панельных хрущевок, тот запас прочности, который был заложен при их строительстве, - 120 лет, минимальный - 50. Его закладывали с расчетом, что через 50 лет у нас будет абсолютно развитый социализм и все будут жить в комфортных домах. Это было задумано как быстро возводимое временное жилье на период строительства коммунизма. В то же время в советские годы всегда строили с запасом. Но качество строительства хрущевок в некоторых случаях превышает его у многих современных домов. Поэтому панельные хрущевки будут стоять еще лет 20 - 30, а пользоваться спросом - минимум лет 15. Кирпичные - еще больше.

- А в первичку выгодно вкладываться?

- На вторичку цены растут быстрее, нежели на первичку. Последняя поднимается в цене не по закону рынка, а по приказу директора строительной компании. Поэтому цены на первичку поднимаются резко и согласованно, по графику. Застройщик, к примеру, поднимает цену «квадрата» на 2 - 3 тысячи. В результате в пересчете на квадратные метры цена квартиры поднимается на 300 - 400 тысяч. Вторичка растет не так резко, но достаточно быстро. Причем в первую очередь растет жилье эконом-класса. Если взять элитные квартиры, то в течение последних 7 - 8 лет цены на них практически не изменились. Поэтому инвестиции в элитное жилье - это только очень долгосрочные перспективы.

- В такое непростое время стоит ли влезать в ипотеку?

- Ипотека в последнее время очень хорошо понизилась. На первичном рынке сейчас докризисные ставки. Можно, к примеру, взять квартиру на первичном рынке с ипотекой под 11,5 процента годовых. На вторичном рынке сегодня 12,5 процента - вполне реальная ставка (до кризиса была 12 процентов). Это нормальная ипотека, которую может себе позволить среднестатистическая российская семья, хотя хотелось бы ставку в 4 - 5 процентов, как в Европе и США. Можно сказать, ипотека вернулась на докризисный уровень, тем более что сейчас уровень лояльности кредитных организаций достаточно хороший. Банки охотно дают кредиты и одобряют заявки.

- Как не ошибиться при выборе застройщика?

- У некоторых застройщиков качество улучшилось, у других, напротив, стало хуже. Оценить качество можно непосредственно на стройке. Кроме всего прочего, можно просто прийти на стройку и обратить внимание на рабочих: кто работает, как, в какой одежде. Если все в спецодежде, касках с логотипом застройщика, это одно. Другое дело, когда рабочие одеты как попало, а на стройке отсутствуют элементы безопасности, можно свободно пройти куда угодно, такому застройщику я бы не доверял. О каком качестве строительства можно говорить, если застройщик не заботится о своих рабочих? Будет ли он заботиться о жильцах, качестве их жизни в новом доме?

- Последний вопрос - об аренде. Многие сейчас опасаются сдавать жилье: говорят, у меня там отличный ремонт, а квартиранты все испортят. Боятся и мошенников. Сколько сейчас историй, когда по фальшивым документам квартиранты продают съемное жилье. Ваше отношение к этому?

- Если присутствует правильный договор коммерческого найма, в котором предусмотрены штрафные санкции, условия досрочного освобождения, стоимость найма, если при подборе квартирантов вы определили какие-то этические рамки нанимателей, которые вас устраивают, тогда все вполне безопасно. При грамотном оформлении мошенники не будут влезать в аферу. Главное - составить правильный, надежный договор коммерческого найма и платить налоги.