Квартиры в Казани: обоюдное падение цены и спроса

За 10 месяцев 2015 года количество сделок с жильем в Казани сократилось на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, и пока нет никаких предпосылок для восстановления прежнего темпа продаж. Но все ли так безнадежно на рынке жилья, как утверждает статистика?

Президент Гильдии риэлторов РТ, генеральный директор ООО «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев в интервью журналу «Эксперт-Татарстан» ответил на самые актуальные вопросы о рынке жилой недвижимости Казани.

— Андрей Юрьевич, как изменились цены на первичном рынке по сравнению с 2014 годом?

— По сравнению с прошлым годом цены на квартиры в «новостройках» не изменились, хотя произошло так называемое закрытое падение. Застройщики, желая привлечь как можно больше клиентов, начинают устраивать всевозможные акции. К примеру, одна компания предлагает потенциальным покупателям льготную ипотеку под 7%, компенсируя остальные проценты банку. Другая фирма старается заинтересовать клиентов индивидуальными скидками, когда можно чуть ли не торговаться за цену квадратного метра. Еще один застройщик, я знаю, предлагает покупателям своих квартир солидный подарок — парковочное место, которое можно оценить и в полмиллиона. Вот вам и падение цены, хотя официально ни один застройщик не анонсировал снижение цен.

В настоящий момент средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 55–65 тысяч руб­лей за квадратный метр. На стоимость влияет и репутация застройщика, и этап строительства, и тип жилья.

— Куда движется рынок первичного жилья с точки зрения инвестиционной привлекательности?

— На протяжении последних 15 лет на первичном рынке жилья самыми привлекательными были и остаются Вахитовский, Ново-Савиновский и Советский районы. Конкретный район выделить довольно тяжело, потому что в последнее время люди очень часто обращают внимание на надежность застройщика, на планировку квартир, и расположение дома уходит на второй план.

— Насколько сильно упал спрос на квартиры в «новостройках»?

— На первичном рынке количество сделок с жилыми помещениями сократилось на 30–35% по сравнению с 2014 годом, но это так называемый «отлагательный спрос». Конечно, кризис внес свои коррективы в планы людей, решивших приобрести недвижимость. Но большая часть населения сейчас просто выжидает удобного момента, когда снизится цена квадратного метра или когда ипотечное кредитование будет более выгодным. В качестве доказательства приведу конкретный пример. В сентябре этого года на очередном заседании правительства было принято решение ключевую ставку, которая неоднократно в течение года понижалась, оставить на прежнем уровне. И люди поняли, что в ближайшее время ставки по ипотеке не изменятся, а значит, нужно срочно покупать квартиры. Во второй половине сентября эксперты рынка недвижимости зафиксировали существенное увеличение спроса на ипотеку. Продолжался ажиотаж ровно две недели.

В 2015 году только введение программы субсидирования ипотеки не дало провалиться рынку первичного жилья. По самым оптимистичным прогнозам, увеличение количества сделок на первичном рынке произойдет в марте-апреле 2016 года. Пессимисты утверждают, что улучшения наступят не раньше 2017 года.

— Как себя чувствует рынок вторичного жилья?

— В отличие от цен на квартиры в «новостройках», цены на вторичное жилье снизились на 10–15%. Сильно упал спрос. Если в январе-октябре 2014 года на вторичном рынке было зарегистрировано 27311 сделок, то за 10 месяцев этого года — только 17 160 (-37%).

В декабре эксперты отмечают сезонное увеличение спроса, к тому же некоторые застройщики устраивают «предновогодние распродажи». Заблуждаются те, кто считает, что рынок ожил. Опять же, по самым оптимистичным прогнозам, ситуация на вторичном рынке нормализуется в марте 2016 года, по самым мрачным прогнозам — не ранее 2017 года. Еще одно большое заблуждение — оценивать жилье на вторичном рынке по квадратным метрам. В качестве примера возьмем самую обыкновенную «гостинку» площадью 12–15 квадратных метров, где порой нет даже горячей воды. Ее стоимость на рынке — полтора миллиона руб­лей. Выходит, 100 тысяч за квадратный метр? Вот почему квартиру на вторичном рынке лучше всего оценивать целиком.

Самое дорогое вторичное жилье — в Вахитовском районе. Далее идут объекты Ново-Савиновского, Советского и Приволжского районов. Замыкают этот ряд квартиры Московского, Кировского и Авиастроительного районов. Я приведу среднюю стоимость квартир.

1-комнатная «хрущевка» в среднем стоит 2 млн руб­лей.

2-комнатная «хрущевка» оценивается примерно в 2,5 млн руб­лей. В хорошем состоянии она будет стоить на 100 тысяч дороже.

1-комнатную «ленинградку» можно приобрести в среднем за 2,5 млн руб­лей.

2-комнатная «ленинградка» стоит чуть меньше 3 млн руб­лей.

1-комнатные квартиры улучшенной планировки оцениваются примерно в 3 млн руб­лей.

За 2-комнатные квартиры улучшенной планировки покупатели готовы отдать в среднем 3,8 млн руб­лей.