ДИСКУССИЯ: ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЗАНИ

Деловой еженедельник «где Деньги» опросил работающих в Татарстане девелоперов, ритейлеров и аналитиков о перспективах развития рынка торговой недвижимости Казани.

В конце апреля в Москве состоялась выставка «Молл-2010». Участники и гости выставки отметили начало нового этапа развития отрасли. На торжественной церемонии открытия выставки управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский с удовлетворением отметил, что рынок розничной торговли сумел преодолеть последствия экономического спада и вышел на новый этап своего развития. Однако, по мнению генерального директора Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА) Александра Борисова, праздновать окончательную победу пока рано: «Существует несколько факторов, тормозящих подъем российской экономики. Прежде всего к ним можно отнести низкую покупательную способность населения, неравномерность развития торговли (все розничные продавцы хотят работать только в крупных ТЦ), а также пресловутые административные барьеры, в том числе лоббирование интересов определенных компаний и протекционизм на местах».

Согласно опубликованному на днях обзору рынка торговой недвижимости за 1-й квартал 2010 года компании Colliers International, восстанавливающийся спрос на торговые площади пока еще недостаточен для возврата на траекторию устойчивого роста ставок, однако предпосылки для этого уже начали складываться.

Последствия кризиса вынудили многих владельцев торговых объектов пойти навстречу арендаторам. Предоставлялись скидки (иногда весьма значительные) по ставкам аренды в рамках действовавших договоров, распространялось применение схемы «фиксированная ставка аренды плюс процент от оборота оператора», с низкой фиксированной частью. В начале 2010 года наметилась тенденция к снижению или полному отказу от предоставления дисконтов. Смешанный арендный платеж начал позитивно восприниматься девелоперами, у которых появляется уверенность в росте товарооборота и, как следствие, ожидание дополнительного дохода, который в этом случае будет приносить им смешанная схема расчетов.

Деловой еженедельник «где Деньги» опросил работающих в Татарстане девелоперов, ритейлеров и аналитиков о перспективах развития рынка торговой недвижимости Казани.

1. Наблюдаете ли вы в Казани смещение интереса покупателей от крупноформатных торгово-развлекательных комплексов к магазинам «шаговой доступности» или дискаунтерам?

2. Какие торговые объекты сейчас наиболее экономически эффективны?

3. Произойдет ли поглощение или вытеснение мелких местных сетей магазинов «шаговой доступности» крупными федеральными сетями? Готовы ли владельцы небольших магазинов подключиться к сетевым проектам в качестве франчайзи?

4. Что сейчас выгоднее для сетевого ритейла — аренда помещений в крупном ТРЦ; отдельно стоящем супермаркете; покупка имеющихся торговых площадей под магазин «шаговой доступности»/дискаунтер или строительство новых подобных площадей «под себя»?

Радик Ибрагимов, директор Филиала «Приволжский» X5 Retail Group N.V., (магазины «Карусель», «Перекресток», «Пятерочка+»)

1. Безусловно, на фоне кризиса, когда потребители начали считать деньги и следить за ценами, мы наблюдали рост потребления более дешевых продуктов и понимали, что столкнемся с неизбежным перемещением покупателей в более дешевые форматы. Мы были к этому готовы и сохранили покупателей внутри группы, то есть обеспечили их переход в дискаунтеры X5, а не в магазины наших конкурентов. Сильные операционные показатели X5 в 2009 году — это прежде всего заслуга дискаунтеров «Пятерочка+», которые благодаря агрессивной ценовой политике обеспечили рекордно высокий приток покупателей. Количество покупателей, посетивших магазины «Пятерочка+» с момента открытия первого магазина в Татарстане, составляет порядка 10 млн человек.

2. Востребованы и, следовательно, экономически эффективны объекты стрит-ритейла в проходных зонах, гарантирующих стабильно высокий трафик, а также торговые площади в удачно расположенных торговых центрах с продуманной концепцией. Основную долю спроса на качественные торговые площади сегодня, как и всегда, формируют ритейлеры продуктов питания и одежды.

3. Российский рынок еще очень далек от насыщения современной розничной торговлей. Доля крупнейших торговых сетей на российском рынке пока очень низкая и составляет не более 15%, в отличие от европейского рынка, где доля торговых сетей составляет более 40%. Х5 Retail Group N.V — крупнейший оператор, при этом наша доля рынка в РФ не превышает 5%.

С момента объединения «Пятерочки» и «Перекрестка» существует идея выкупа франчайзи в регионах, в которые X5 приходит самостоятельно. Мы продолжаем эту политику и в кризис. Многие франчайзи попали в сложное финансовое положение и разоряются, потеряв возможность расплатиться с текущими долгами, поэтому приобрести их можно по очень привлекательным ценам. Но не все магазины подходят нам по формату и местоположению. Франчайзинговый проект в Татарстане довольно успешен, и пока развивается самостоятельно параллельно нашим магазинам. В целом по России на конец прошлого года работало порядка 620 франчайзинговых магазинов, что объясняется наличием действующих договоров.

4. Х5 активно готовится к ожидаемому восстановлению покупательской активности и настроена на уверенное укрепление своих рыночных позиций. В 2010 году X5 намерена открыть в целом по России около 250 дискаунтеров, а также примерно 7-10 гипермаркетов, около 15 супермаркетов, при этом потратив не более 18 млрд руб. В настоящее время доля рынка X5 в Татарстане в несколько раз ниже значения, которое прописано в Законе о торговле в качестве ограничителя. Это дает нам возможность и дальше наращивать нашу долю, открывая в регионе новые магазины. Конечно, в кризис мы сместили приоритеты и сконцентрировались на проектах, требующих минимальных инвестиций и предлагающих скорейшую окупаемость. По этой причине для нас по-прежнему приоритетно увеличение темпов роста сети дискаунтеров. Сейчас нас в первую очередь интересует аренда помещений на первом и цокольном этажах площадью от 350 до 800 кв. м, в которых мы будем размещать магазины «Пятерочка+», а также аренда помещений, площадь которых в один этаж составляет от 1300 до 2000 кв. м под размещение супермаркетов «Перекресток», и от 4500 кв. м под гипермаркеты «Карусель». Помимо аренды мы рассматриваем возможности покупки и любые другие схемы сделок, которые только могут быть в правовом поле. Не так давно мы возобновили программу собственного строительства, которая была заморожена более полутора лет. В части земельных участков приоритетными для нас являются участки площадью от 0,12 до 1 га, но площадки от 3 га нам также интересны.

Иными словами, Х5 использует все возможные направления органического роста, при этом мы очень взвешенно принимаем инвестиционные решения и поэтому приходим всерьез и надолго.

Михаил Рогожин, заместитель директора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle (эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду площадей ТРЦ «Южный»)

1. Все-таки магазины шаговой доступности и торговый центр — это разная модель шопинга. В магазины шаговой доступности прежде всего идут за ограниченным набором еды и продуктами первой необходимости. А в торговый центр человек приходит, осознавая, что проведет здесь несколько часов и даже если он заходит только в продуктовый гипермаркет, то это означает покупку по более широкому списку. Поэтому нельзя сказать, что один формат заменяет другой.

Что касается дискаунтера, то там все сознательно сделано для того, чтобы максимально удешевить товар, возможно, за счет комфорта и ограничения выбора. На мой взгляд, скорый приход сети «Ашан», за счет гораздо более широкого выбора, может серьезно отразиться на работе казанских продуктовых дискаунтеров, например, сети «Эдельвейс». Поставщики, которых построил «Ашан» в Москве, позволяют ему делать цену на первые 30-40 продуктов как на оптовом рынке. Под эту цену они агрессивно рекламируют себя, добиваясь того, что в «Ашан» пойдут все — начиная от бабушек и кончая состоятельными людьми. А вот с «Бэхетле», скорее всего, «Ашан» не будет конкурировать. Все-таки «Бэхетле» — это премиум-класс.

2. В Казани торговые комплексы уже заняли свою нишу, у населения Казани сложились свои стереотипы их восприятия. Кому удалось закрепиться в предпочтениях покупателей, тот сейчас чувствует себя хорошо. И, напротив, финансовое состояние тех, кому это не удалось (по той или иной причине, не обязательно по экономической), очень шаткое. Владельцы таких торговых центров задумываются над тем, что делать дальше, как развиваться. Думаю, они будут приходить к идее кардинальной смены концепции, к тому, что сможет дать им возможность «второго шанса». Разумеется, это достаточно дорогостоящее занятие. Не исключаю, что сейчас владельцам торговых центров может быть выгоднее сделать большие нарезки из торговых площадей и продать их задешево сетям, чтобы те разместили там свои дискаунтеры (продукты питания, обувь, одежда), чем держать большой центр, который тешит самолюбие, но не приносит прибыли, так как не имеет оборотов. А новые крупные торговые комплексы Казани, по моему мнению, уже не очень нужны, разве что в отдельных спальных районах.

3. Да, федеральные сети пытаются занять эту нишу. Но это не означает, что кто-то большой будет вытеснять малышей. Нет. Сами участники этого сегмента рынка борются друг с другом. И тем, у кого больше ресурсов, это делать проще. Хотя, по моему мнению, ассортимент магазинов, входящих в крупные сети, будет усредненный — они не будут подстраивать ассортимент под каждый конкретный район, а будут бить валом. И в этом шанс для маленьких местных магазинчиков, которые смогут конкурировать качеством ассортимента. Чем удобнее местоположение, чем более выбор продуктов будет соответствовать запросам людей, живущих около каждого конкретного магазина, тем он будет успешнее.

4. Это вопрос инвестиций. Если у меня есть доступ к большим «длинным» финансам, то можно строить торговые центры. Все-таки сроки отдачи вложений в небольшой торговый центр с 2-3 крупными арендаторами (остальные — «чэпешники») намного меньше. Отдача от большого торгового центра может быть через 10-15 лет. Во-вторых, даже если у меня есть серьезные средства на постройку чего-то большого, приступать к строительству можно, только заручившись согласием крупных «якорей» на участие в проекте. Они смогут привлечь покупателей в комплекс, по крайней мере, на себя. Соответственно, галерею можно сдавать из расчета на то, что люди будут приходить в «якорь» и заодно что-то покупать в магазинах, расположенных, условно говоря, между входом в центр и «якорем». Та же ситуация с кино. Кинотеатры платят небольшую аренду, однако они лучше всех, наверное, воспитывают лояльность посетителей к торговому центру, к регулярному посещению комплекса. Поэтому торговые центры идут на существенные скидки по аренде кинотеатрам.

Резюмируя все это, я бы так ответил на этот вопрос — если у меня очень хороший участок земли и есть дешевое финансирование, то тогда надо заручаться предварительным согласием хороших больших международных операторов на их участие в проекте, а потом можно делать большой проект. В противном случае надо делать небольшой проект в надежде на быструю отдачу. «Попасть» с небольшим проектом меньше шансов.

Что касается ритейлеров, то при нормальной цене всегда выгоднее приобретать торговую недвижимость в собственность. Но сейчас за адекватную, относительно дешевую цену никто ее не продаст. Весь 2009 год сетевики пытались прикупить торговых площадей, ездили, искали, где что имеется подешевле. Но в итоге куплено было очень мало. Сейчас есть определенная корректировка арендных ставок и поэтому гораздо понятнее для себя можно просчитать бюджет и оборот арендного магазина. Ставка снижена, зато есть зависимость от оборота. Если магазин работает лучше, чем планировали, то хорошо и собственнику, и арендатору. Если хуже — они делят эти убытки. Зато собственник не теряет арендатора, что во многих случаях бывает критично.