Наследство ипотечников: на рынке недвижимости Казани появились залоговые квартиры банков

На вторичном рынке Казани растет доля залоговой недвижимости, изъятой банками у ипотечников, констатируют эксперты. С одной стороны, это служит тревожным звоночком – все больше татарстанцев не в состоянии выплатить ипотечные кредиты, с другой, покупатели могут найти на витринах залоговой недвижимости банков довольно интересные предложения.

Выгодно ли приобретать жилплощадь, доставшуюся по наследству от ипотечников, и может ли у такой квартиры оказаться два хозяина, – в материале «Реального времени».

Ответ банка: «Нет»

На вторичном рынке за последний год значительно увеличилось число объектов залоговой недвижимости, изъятой у ипотечников – в среднем на 25%, считают эксперты. Эти выводы подтверждаются и данными по просрочке по ипотечным кредитам – за истекший год она выросла сразу в 1,5 раза. Так, если на 1 декабря 2014 года она составляла 400 млн рублей, то на 1 декабря 2015 года она выросла до 661 млн рублей.

Конечно, у заемщиков есть спасательный круг – реструктуризация долга. Но банки бросают его своим клиентам неохотно – в среднем в 70% случаев банки отказывают своим клиентам в кредитных «каникулах», говорит руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. Тогда у заемщика не остается другого выхода, как проститься с ипотечным жильем. Тут в воображении читателя может возникнуть душераздирающая картина – судебные приставы, безжалостно выталкивающие семью должника из квартиры. Как показывает статистика, случаи, когда дело доходит до выселения, редки. По данным, предоставленным службой судебных приставов, всего в 2015 году было произведено 25 выселений по кредитным долгам, а в 2016-м не было ни одного.

Количество выселений по кредитным долгам, 2015 год

Дело в том, что выселение заемщика по решению суда невыгодно как самому должнику, так и банку – в этом случае ни та, ни другая сторона повлиять на цену залоговой квартиры уже не могут, ее устанавливает суд. Чаще всего с согласия банка продажей ипотечной квартиры занимается сам заемщик, либо эту обязанность на себя берет банк.

«Фоновские» квартиры на банковских витринах

Сейчас на сайтах многих банков можно найти раздел «Витрина залогового имущества», где в том числе представлен и перечень залоговой недвижимости. Отметим, что наиболее активно этот ресурс использует ВТБ24. К слову, именно он одним из первых ввел систему электронных торгов в 2013 году. Мы проанализировали предложения по продаже залоговых квартир, опубликованные на сайтах некоторых банков. Отметим, что в таблицу не попали предложения по частным домам и комнатам в коммунальных квартирах.

Банки, которые реализуют залоговую недвижимость

За ВТБ 24, у которого в татарстанской витрине выставлено сразу 32 залоговые квартиры, следует ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», реализующее программы АИЖК – у него в арсенале 14 объектов. Тройку лидеров замыкает «Спуртбанк», который выставил на продажу 16 залоговых жилых помещений, при этом 14 из них – квартиры в микрорайоне «Яшьлек» в Набережных Челнах, застройщиком которого является скандально известная компания «ФОН». Стоимость самой маленькой «однушки» – 1,960 млн рублей (площадь – 56 кв. м), самой большой «трешки» – 3 701 250 рублей (площадь – 105,75 кв. м).

Если проанализировать непосредственно сами предложения, становится понятно, что чаще всего на продажу выставляются многометражные 3- и 4-комнатные квартиры. Их стоимость варьируется в среднем от 6 до 9 млн рублей. К счастью, обладатели более бюджетных вариантов, по всей вероятности, еще могут нести ипотечное бремя.

«Некоторые клиенты настойчиво скрывались»

Что удивительно, «Сбербанк», который, казалось, активней всех внедряет электронные технологии, в этом случае оказался очень консервативен. «У нас планируют ввести такую программу на приобретение объектов, которые находятся в залоге у «Сбербанка», но пока ее нет. Мы кредитуем залоговые объекты, если вы, к примеру, нашли объект, а продавец говорит, что он находится в залоге. Но как таковой витрины нет», – пояснил специалист банка.

Тем не менее отсутствие витрины не говорит о том, что «Сбербанк» не сталкивается с ситуацией, когда ипотечники не могут расплатиться со своим кредитом – как сообщили в пресс-службе банка, иногда дело доходит и до принудительного выселения нерадивых заемщиков.

«Первая половина 2015 года характеризовалась повышенным уровнем дефолтных ситуаций в кредитовании физических лиц, в том числе по залоговым ипотечным кредитам. Большую часть «проблемных залоговых активов» удалось урегулировать непосредственно путем реструктуризации долгов, изменений условий и правил погашения, предусмотренных кредитным договором. Вместе с тем некоторые клиенты отказались от встреч с представителями банка, настойчиво скрывались и увиливали от возможного внесудебного урегулирования. В отношении такой категории наших клиентов мы были вынуждены применить меры принудительного взыскания, судебной реализации заложенного имущества», – говорится в сообщении пресс-службы.
1, 2, 3 – продано!

Наряду с витринами банков существуют специализированные площадки для проведения электронных торгов, где также можно приобрести залоговое имущество. Их главное отличие заключается в том, что если на банковских витринах представлена информация об объекте, его цена и номер, по которому можно связаться со специалистом, то на аукционах после ознакомления с характеристиками квартиры в назначенный день можно поторговаться за приглянувшийся объект прямо на сайте. Один из крупнейших таких проектов – «Российский аукционный дом», где представлено несколько тысяч лотов – залоговых объектов, изъятых у заемщиков в разных регионах страны. Правда, татарстанской недвижимости на сайте представлено не так много – на момент подготовки материала нам удалось обнаружить квартиры в Набережных Челнах (площадь 56, 2 кв. м, стоимость – 2, 3 млн рублей) и в Азнакаевском районе (площадь 72, 4 кв. м, стоимость – 1, 8 млн рублей). Торги назначены на конец марта.

Минус миллион

Человеку, который задумался о покупке залоговой квартиры, следует помнить, что у такого жилья есть как свои преимущества, так и недостатки. Первый аргумент «за» – в большинстве случаев на продажу выставляются квартиры в комфортабельных новостройках. Второй – юридическая «чистота» таких квартир. «При оформлении кредита квартира проверяется на юридическую «чистоту», потому что банк всегда подстраховывает себя на случай, если залог придется изъять в свою пользу и реализовывать», – поясняет Фарид Шабаев. В то же время квартира может оказаться грязной в буквальном смысле этого слова. «Возникают сложности при выселении заемщиков. Соответственно, покидая жилье под натиском определенных служб, они оставляют квартиру не в лучшем состоянии», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Но главным фактором, влияющим на окончательное решение покупателя, конечно же, остается цена. Несмотря на то, что сами банки в один голос утверждают, что стоимость залоговой недвижимости рыночная, первоначально она оказывается чуть завышенной. Почему, понятно – банк хочет вернуть свои деньги сполна. В то же время банку выгодно как можно быстрее избавиться от просрочки на балансе, а найти покупателя на квартиру с завышенной ценой в условиях стагнации вторичного рынка очень сложно. Тогда залогодержатель постепенно начинает снижать стоимость до довольного приемлемого уровня.

Вернемся к предложениям, выставленным на «Витрине заложенного имущества» ВТБ24. Здесь указано, что квартира площадью 126 кв. м оценивается в 9 млн рублей, но на сайте «Авито» ту же квартиру можно найти уже за 8 млн рублей. Как нам пояснили в ВТБ24, заемщик продает жилье одновременно и через риелторов. Но поскольку покупателей найдено не было, он решил сократить стоимость сразу на миллион. Хотя вполне вероятно, что в условиях стагнации вторичного рынка найти покупателя на такую квартиру будет достаточно сложно, даже с учетом дисконта.

«Квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя»

Несмотря на все преимущества от покупки залоговой недвижимости, есть фактор, который продолжает отталкивать потенциальных покупателей – это страх возникновения юридических проволочек. Как считают эксперты, вероятность того, что у квартиры окажется два хозяина, очень мала, тем не менее она существует. «Такое бывает очень редко, но бывает. Квартира находится в залоге, и продавец скрывает об этом информацию, и в дальнейшем может возникнуть ситуация, что залогодержатель не знал об отчуждении квартиры, и тогда эту квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя», – поясняет руководитель «Татюринформ» Марат Камалов.

И все же покупатель может уберечь себя от подобной неприятности. Рассмотрим процедуру оформления залоговой недвижимости более подробно. Прежде всего, человек, заплатив госпошлину в Регпалату и зная конкретный адрес, может узнать, есть ли ограничения на этот объект. Далее в договоре четко должно быть прописано, что квартира заложена и часть средств идет на погашение долга перед банком. После поступления денежных средств банк должен выдать справку об отсутствии задолженности, в том числе в Регпалату. Оставшуюся часть денег покупатель перечисляет на имя заемщика.

Еще один немаловажный момент – в случае если у заемщика есть супруг, нужно получить и его согласие, поскольку залоговая квартира может считаться совместно нажитым имуществом. Есть еще один небольшой нюанс – для избежания неприятностей следует обратиться в управляющую компанию или ТСЖ, чтобы выяснить, не осталось ли у предыдущих жильцов долгов по квартплате и не прописан ли в квартире еще кто-нибудь. Хотя сама по себе прописка не дает права претендовать на жилплощадь, за прописанного придется выплачивать коммунальные платежи.

Фарид Шабаев, руководитель компании «Брокер Альянс»:

Даже по залоговым ипотекам люди уже по 3-4 месяца не платят. Многие люди видят, что банки готовы идти на реструктуризацию кредита, и они стараются подать документы, чтобы банк изменил график платежей, и чтобы платить было проще на какой-то период. По статистике, только трое из 10 обратившихся получают одобрение на реструктуризацию. У заемщиков два выхода – либо делать реструктуризацию, либо выходить на просрочку, более 3 месяцев — банк имеет право в суд подать, а если в суд, естественно, это изъятие и реализация залога. При оформлении кредита квартира проверяется на юридическую чистоту, потому что банк всегда подстраховывает себя на случай, если залог придется изъять в свою пользу и реализовывать. Я не помню такого случая, чтобы кто-то приобрел такую залоговую квартиру, а потом судился. Например, ВТБ, даже если вы хотите взять такую квартиру в ипотеку, оформит ее, еще и ставка будет ниже, 1-2% скидки сделает, потому что банк заинтересован в том, чтобы квартиру реализовать, закрыть плохой кредит и готов любые способы рассмотреть – готов не только за наличку, но и готов эту же квартиру перезаложить в ипотеку другому клиенту. Плюс ему скидку по процентной ставке сделают и при этом еще максимально быстро оформят, чтобы на балансе просрочка не висела. По каждому кредиту создаются резервы, чем выше уровень просрочки, тем больше резервов, поэтому сейчас у банков лицензии отбирают. Многие агентства недвижимости сейчас начали продавать такие объекты, которые находятся в залоге у банка. Я сам вчера лично разговаривал с двумя такими продавцами. Я спрашиваю: «Почему цена такая заманчивая – на 200-300 тысяч рублей дешевле, чем по рынку?». Мне отвечают: «Она залоговая, стоит на реализации ВТБ».

Марат Камалов, директор компании «Татюринформ»:

Такое бывает очень редко, но бывает — квартира находится в залоге, и продавец скрывает об этом информацию, и может возникнуть ситуация, что залогодержатель не знал об отчуждении квартиры, и тогда эту квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя. Узнать это можно всегда – любой человек, заплатив госпошлину в Регпалату и зная конкретный адрес, может узнать, есть ли ограничения на эту квартиру. Обычно залог всегда зарегистрирован, на 99,9%. Здесь очень важно понимать, что прямо в договоре купли-продажи нужно учитывать третью сторону, а именно банк, и прямо прописывать, что часть денег направляется на погашение задолженности по ипотечному (кредитному) договору. После поступления денежных средств банк дает справку об отсутствии задолженности, в том числе в Регпалату. И оставшуюся часть денег вы перечисляете уже заемщику. При этом надо понимать, что люди, покупающие квартиру, старше 18 лет, по обыкновению они состоят в браке. Надо понимать, что даже если в договоре ипотеки был, условно говоря, Иванов, но он женат, то на отчуждение квартиры необходимо получить согласие супруги, потому что это все равно совместно нажитое имущество. Кроме того, в ипотечной квартире необходимо проверить следующее – зайти в управляющую компанию либо в ТСЖ и спросить о наличии задолженности по коммунальным услугам. Необходимо зайти в паспортный стол, узнать количество прописанных. Сам по себе факт прописки не дает никаких оснований никому, но он влияет на размер квартплаты.

Руслан Хабибрахманов, руководитель АН «Флэт»:

Таких предложений на рынке действительно стало больше, в среднем процентов на 25. Причина только одна – рост просроченной задолженности. Часто бывает так, что в этой квартире живут те, кто просто не платит. Возникают сложности при выселении заемщиков. Соответственно покидая жилье под натиском определенных служб, они оставляют квартиру не в лучшем состоянии. Цена не совсем соответствует рыночной, потому что банкам нужно компенсировать потраченные средства и объекты выходят на рынок по более высокой цене. Со временем она начинает меняться – когда нужно быстрее продать, они начинают рассматривать понижение. Покупателям в первую очередь важна цена.

Ильфат Шарыпов, начальник Управления по работе с просроченной задолженностью физических лиц ПАО «Ак Барс» банк:

Действительно, такая категория недвижимости существует. Стоимость объекта недвижимости зависит от того, на какой стадии происходит реализация: если заемщик продает его самостоятельно по согласованию с банком, то стоимость будет рыночная, если продажа осуществляется в ходе исполнительного производства, то стоимость продаваемого объекта определяется судом. Проблемы в основном могут возникнуть, если в продаваемом объекте зарегистрированы и проживают люди, в том числе несовершеннолетние дети.

Олег Исламов, управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Татарстане:

Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, была на рынке всегда. При реализации таких квартир не может возникнуть никаких проблем, потому что, в отличие от квартиры на «вторичке», покупаемой у частника, она априори имеет справедливую рыночную стоимость и юридически абсолютно «чистая». Безусловно, банкам выгодно как можно быстрее реализовать такие квартиры, потому что они заинтересованы в возврате средств, выданных в форме ипотеки на ее покупку. Все объекты, выставленные на продажу в РТ, находятся в открытом доступе на сайте. На покупку таких квартир банк выдает ипотеку по ставке ниже, чем ставка других стандартных программ (от 12% годовых).

Радик Зиатдинов, начальник Управления по работе с проблемными активами ПАО «Татфондбанк»:

Ипотечные квартиры действительно можно встретить сегодня на рынке недвижимости как отдельную категорию. Но рассматривать их как принципиально иной вид жилой недвижимости некорректно, так как независимо от статуса (бывшая ипотечная, залоговая, взысканная) данные квартиры имеют те же характеристики и потребительские свойства для потенциального покупателя, что и обычные квартиры. Проблемы, возникающие при реализации «ипотечной квартиры», аналогичны проблемам, которые возникают и при продаже обычной «не ипотечной», «не залоговой» квартиры — техническое состояние, район месторасположения квартиры, этажность и т.д. Данные проблемы решаются в процессе обсуждения условий сделки: возможность предоставления дисконта или иных условий. Существует незначительная вероятность появления сомнений у потенциального покупателя в отношении обоснования права собственности продавца (банка). Данные сомнения являются абсолютно беспочвенными, так как у продавца имеется полный пакет документов, подтверждающих законное основание права собственности, что в свою очередь даже является преимуществом, так как продавцом является банк, который выступает в качестве гаранта юридической чистоты сделки. «Ипотечные квартиры» продаются по рыночной цене. Ценообразование на рынке «ипотечной» или «залоговой» недвижимости осуществляется на основании анализа рынка недвижимости, определения покупательского спроса, предложений и т.д. Для данного рынка также действуют маркетинговые акции: предоставление дисконта, особых условий оплаты, рассрочки и т.д.