В Казани строятся доходные дома для среднего класса

В конце июня в Татарстане утвердили долгосрочную целевую программу развития жилищного строительства, предполагающую появление доходных домов. Но, как выяснилось, доходные дома в Казани уже строятся.

Насколько успешным может быть этот бизнес, рассуждают эксперты и участники рынка.

Реальная доходность - отрицательная

Для большинства россиян понятие "доходный дом" неразрывно связано с XIX веком и произведениями классиков, очень любивших селить своих героев в съемном жилье. Впрочем, ничего удивительного тут нет - литература фиксировала жизнь. Уже тогда доходные дома были весьма привлекательным бизнесом и строили их для самых разных слоев населения - от богатых помещиков, сановников и купцов до мелких чиновников и бедных студентов а-ля Родион Раскольников. Существовали они практически во всех крупных российских городах.

В Казани был очень известен доходный дом Киселева, построенный в 1910 году по проекту архитектора Константина Олешкевича (на снимке). Как доходный дом задумывался и знаменитый Александровский пассаж. В годы Советской власти о доходных домах, как и о любой предпринимательской деятельности, разумеется, пришлось забыть. И к идее воскрешения этого бизнеса в России вернулись приблизительно в 2003-2004 годах, когда в Москве был построен первый доходный дом, относящийся к категории элитного жилья.

Роль спускового крючка, видимо, сыграл зарубежный опыт, где традиция сдачи жилья в наем не прерывалась. Например, в Германии самым выгодным видом недвижимости считаются как раз доходные дома. Согласно официальной статистике, 58% населения страны живет в арендованном жилье, а в крупных городах этот показатель достигает 75-80%. Показатель доходности этого бизнеса там самый высокий в Европе - от 7,5% до 10%. Для сравнения: в Италии он составляет 6,5%-7,2%, в Испании - 6%. Понятно, что ситуация на российском рынке недвижимости серьезно отличается от европейской. Если в Старом Свете арендовать жилье в доходном доме может любой представитель среднего класса, у нас до этого еще очень далеко. Московские доходные дома, которых, надо признать, пока немного, рассчитаны в основном на работающих в российской столице иностранцев, а арендная плата в них колеблется от $3 до $12 тыс. в месяц.

Доходы у отечественных собственников доходных домов тоже пока не европейские. Так, по оценке ИХ "Финам", доходность сдачи жилья в аренду в Москве не превышает 5%. "При этом напрямую сравнивать этот показатель с доходностью сдачи жилья в Европе нельзя, поскольку уровень банковских ставок в России почти в три раза выше, - отметил аналитик инвестиционного холдинга Анатолий Вакуленко. - То есть реальная доходность сдачи жилья в аренду в нашей стране отрицательная". В целом по России эта цифра еще меньше.

"Раскрутить" данное направление бизнеса, конечно, можно, но для этого нужно приложить определенные усилия. И, скорее всего, без совместной работы государства и бизнес-сообщества не обойтись. Не нужно забывать, что в стране существует целый пласт социального жилья, которое сейчас можно приобрести по льготной ипотеке. Почему, собственно, не может быть социального жилья в наем? Тем более что с выплатой ипотечных кредитов, даже дешевых, у многих возникают проблемы.

Социальное жилье и частная инициатива

О том, что доходные дома могут стать весомой частью нацпроекта "Доступное жилье", в Министерстве регионального развития РФ задумались еще в 2009 году. Уже тогда министр Виктор Басаргин рекомендовал региональным властям вплотную заняться доходными домами, отметив, что "должно появиться то, что мы практически не реализовывали в рамках нацпроекта - объекты социального найма для отдельных категорий - тех, кто малообеспечен, и социальный наем, который работал бы в качестве доходных домов". С тех пор эта идея обрела реальные очертания.

Во-первых, Минрегионразвития разработало программу строительства доходных домов и уже намерено приступать к ее реализации, разослав в регионы поручение о резервировании земельных участков под строительство. По словам заместителя министра Константина Королевского, к концу сентября этого года регионы должны составить список участков, пригодных для строительства арендной недвижимости. Условия заселения стандартные: жильцы не могут оформить право собственности на квартиру и платят ежемесячную арендную плату. Согласно планам Минрегионразвития уже к 2020 году до 20% всего возводимого жилья должно будет сдаваться в аренду по новой схеме.

Татарстан одним из первых взялся за реализацию этой инициативы. В конце июня Кабинет министров РТ утвердил долгосрочную целевую программу "Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы", предполагающую, в частности, строительство доходных домов. Государство шаг в направлении развития данного рынка сделало. Теперь важно, как отнесется к инициативе федеральных и региональных властей бизнес.

По мнению генерального директора Управляющей компании "АС Менеджмент" Роберта Хайруллина (компания входит в Инвестиционную группу ASG, которая уже реализует проект строительства доходных домов в Москве), на нынешнем этапе развития рынка существуют две модели строительства доходных домов. Первая предусматривает создание для застройщика особого льготного инвестиционного режима. Это так называемая прогосударственная модель, в рамках которой государство в лице конкретных субъектов власти должно обеспечить преференции и возможности застройщику. При использовании этой модели будущее проекта зависит исключительно от государства. Муниципалитет должен бесплатно выделить застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома, застройщик - взять в коммерческом банке кредит под гарантии региональных властей сроком на два года и приступать к строительству. После того, как жилье будет построено, квартиры в новостройке выкупит управляющая компания, учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Финансирование проекта проводит АИЖК, а кредит на 20 лет (обычно под 10-11% годовых) выдается управляющей компании под залог дома.

В качестве альтернативы частные компании предлагают свою модель строительства доходных домов. Это инвестиционный сценарий работы с проектами, когда девелопментом арендной недвижимости занимается закрытый паевой фонд (ЗПИФ). Чтобы этот сценарий был реализован на практике, необходимо создать условия, в которых легальные проекты на рынке жилой аренды смогут успешно конкурировать с "теневым" рынком. По экспертным оценкам, сейчас из 200 тыс. квартир, сдающихся в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это по закону, а в некоторых регионах данный показатель вообще не превышает 1%. Как следствие - бюджеты городов недополучают огромные средства в виде налогов, а любые легальные проекты находятся в заведомо худших условиях.

"Основные налоговые преимущества использования ЗПИФ в рамках развития доходных домов заключаются в "эффекте отложенного налогообложения", так называемых "налоговых каникул", и отсутствии двукратного налогообложения, что позволяет обеспечить конкурентоспособные условия с "теневым" рынком, - пояснил господин Хайруллин. - Кроме того, паевой фонд представляется оптимальным решением для частных инвесторов. ПИФ по умолчанию всегда более крупный участник рынка жилой недвижимости, чем любой частный арендодатель. В результате появляется большее количество возможностей по минимизации затрат на управление и обслуживание жилья. Кроме того, есть возможность привлечения профессиональных управленческих ресурсов, организации тендеров на выбор обслуживающих компаний (клининг, охрана, вывоз мусора, уборка снега). При этом проект на 100% легален и доходы, полученные от владения паями фонда, совершенно законны".

Без доходных домов жилищный вопрос не решить

Первые попытки использовать эту схему имеют место быть. Пробный шар группа ASG запустила в Москве, где сейчас реализуется пилотный проект с использованием схемы ЗПИФа. Речь идет о комплексе московских доходных домов "Рублево-Мякинино", который расположен на территории 2,7 га в Западном административном округе Москвы. Площадь объектов по проекту - 40000 кв. м, комплекс рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек, объем инвестиций в проект составит 2 млрд. рублей собственных средств группы, окупаемость - 6-7 лет. Несмотря на то, что это "первая ласточка", планы у ASG достаточно амбициозные. "Реализация проекта доходных домов позволит создать единые стандарты к развитию доходных домов в Москве", - отмечают в компании.

В конце 2010 года группа завершила работы по возведению первой очереди проекта - клубного поселка из финских коттеджей, который сейчас введен в эксплуатацию. Вторую очередь, состоящую из доходных домов бизнес-класса по индивидуальным проектам, планируется закончить в четвертом квартале 2011 года. Что касается арендных ставок, то они в зависимости от метража и класса апартаментов будут варьироваться от 30-90 тыс. рублей до 210-230 тыс. рублей в месяц.

Успех московского проекта заставил компанию переключиться на столицу Татарстана. Правда, казанский вариант существенно отличается от московского. Пришлось учесть особенности местного рынка. "В Казани компания реализует проект строительства многофункционального комплекса общей площадью 112 тыс. кв. м в районе улицы Павлюхина. Площадь жилых помещений, которые планируется предлагать в долгосрочную аренду, должна составить чуть более 60 тыс. кв. м, - рассказал Роберт Хайруллин. - Комплекс ориентирован на проживание молодых квалифицированных специалистов со средним уровнем дохода. В его инфраструктуру войдут торговый центр, гостиница, фитнес-центр, детский сад, кафе и рестораны, офисные площади. Срок ввода первой очереди комплекса запланирован на 2013 год, к открытию Универсиады".

Насколько поможет развитию данного рынка заинтересованность государства - вопрос открытый. "Безусловно, АИЖК способно профинансировать строительство доходных домов. Ведь схема кредитования покупки целого жилого дома не отличается от схемы кредитования покупки отдельных квартир. Однако бюджет агентства все же небезграничен, а планы застройки России доходными домами настолько масштабны, что средств для их реализации может не хватить, - полагают специалисты портала Commercial RealEstate, изучавшие этот вопрос. - Также по-прежнему неясно, на каких условиях управляющие компании будут выкупать доходные дома. Однако именно от этого зависит будущее программы. Бизнес-структуры не будут заниматься благотворительностью в девелопменте и участвовать в программе будут только в том случае, если режим взаимоотношений с государством будет предельно прозрачным, а прибыль - рыночной". Что же касается параллельных проектов частных компаний, то они при таком раскладе рискуют остаться пусть и успешными, но одиночными.

"В настоящий момент мы не видим большого будущего у бизнеса, связанного с доходными домами, в регионах, - считает Анатолий Вакуленко. - Ставки аренды жилья в связи со значительным превышением предложения над спросом в регионах значительно ниже, чем в Москве, что приводит к еще более низкой доходности сдачи жилья внаем. При этом большинство арендодателей на этом рынке сдают квартиры из-за нежелания продавать их по текущим рыночным ценам или невозможности продать по семейным обстоятельствам. Уровень доходности аренды для них некритичен (мотивация состоит в том, чтобы получить хоть какие-то деньги), и при появлении конкуренции со стороны доходных домов они готовы будут демпинговать. В то же время уровень доходности сдачи жилья в аренду значительно ниже ставок по банковским депозитам, что делает такой вид бизнеса малопривлекательным для инвесторов. Впрочем, попытки подобного рода могут иметь место в связи с наличием у девелоперов значительного количества непроданной недвижимости и стремления хотя бы отчасти снизить расходы по ее содержанию".

Участники рынка все же полагают, что создание доходных домов - единственный способ решить жилищный вопрос, а значит, инициатива Минрегиона, подхваченная на местах, является своевременной и необходимой. "Подход министерства, предполагающий государственное стимулирование строительства домов эконом-класса - это единственная возможность развития данного сегмента, потому что развивать его иными способами просто невозможно. Сегодня без государственной поддержки даже в Москве, где созданы условия для развития арендного жилья, за свой счет можно строить только доходные дома не ниже уровня бизнес-класса", - уверен Роберт Хайруллин. Для успешного развития программы рентной недвижимости необходимо развитие государственно-частного партнерства в данном направлении, полагает он.

Что же с точки зрения бизнес-сообщества необходимо сделать? "С одной стороны, должны быть определенные требования (условия) со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений недобросовестных участников рынка, а с другой - меры государственного стимулирования и поддержки. Например, государство должно следить, чтобы земельные участки выставлялись на торги с условием, что застройщики и инвестор предоставят определенный процент от общей площади построенных квадратных метров доходных домов в аренду "очередникам" - в рамках реализации городских программ по льготным арендным ставкам. Мерами государственного стимулирования могут быть введение льготной ставки арендной платы за земельный участок на период строительства и на период после ввода доходных домов в эксплуатацию, а также включение в приоритетном порядке в программы финансирования части расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций. При этом важно, чтобы условия для каждой из сторон были прозрачными и установленными заранее - не для конкретных проектов, а для сегмента в целом, - отметил господин Хайруллин. - Реализация подобной схемы, при условии нормативного обеспечения программы строительства доходных домов, создаст условия для привлечения инвестиционного капитала и позволит государству завоевать доверие застройщиков".