Почему в Казани постоянно растут цены на жилье?

Риелтор крупного казанского агентства недвижимости Роберт Мухаметшин часто работает с клиентами из разных районов республики. Оформляя документы на покупку квартиры в ипотеку, они нередко делятся планами относительно своей будущей казанской недвижимости.

Покупка квартиры в ипотеку для последующей ее сдачи в аренду - явление на татарстанском рынке недвижимости не новое. Принцип здесь один: доходы от аренды помогают выполнить финансовые обязательства перед банком. А вот цели у всех разные. 

Предпочитают «первичку»

В своей практике Роберт Мухаметшин очень часто встречает покупателей, которые заботятся о наличии у подрастающего в семье поколения собственной крыши над головой едва ли не с пеленок. Такие клиенты покупают столичные квартиры для своих детей, которые только переступили порог детского сада. Причина подобной «заблаговременности» чаще всего одна: приобретая сейчас квартиру с помощью ипотеки, покупатель фиксирует ее цену на сегодняшнем уровне. А далее, независимо от инфляционных приростов и ценовых движений на рынке недвижимости, он будет выплачивать банку ежемесячно одну и ту же сумму, которая указана в договоре. В то время как стоимость квартиры и, соответственно, арендная плата за нее будет только расти. А потом, возможно, сравняется с ипотечными платежами.

- Эта категория покупателей выбирает жилье на первичном рынке. На стадии строительства квартиры дешевле, а покупатели ждать окончания строительства готовы годами, - поясняет Роберт Мухаметшин. - Когда дом уже готов к заселению, владельцы сдают эту ипотечную квартиру арендаторам. И так до тех пор, пока дети не вырастут, не приедут в Казань и не поступят в городские вузы.

Такие инвестиции в светлое будущее ребенка становятся довольно популярными, обеспечивая постоянную востребованность первичного жилья.

Кому нужна «вторичка»?

Цены на вторичном рынке недвижимости, особенно на хрущевки и ленинградки, в прошлом году далеко не соответствовали состоянию квартир, считают казанские эксперты жилья. Некоторые продавцы просили даже за однокомнатную хрущевку 2 млн, а то и больше, рублей. Только к концу 2012 года риелторы отметили небольшое снижение ценовых требований продавцов на вторичном рынке.

Тем не менее одно- и двухкомнатные хрущевки и однокомнатные ленинградки относятся к той категории квартир, которые сравнительно легко продать и сдать в аренду. Поэтому и находятся такие покупатели, которые приобретают квартиру на вторичном рынке для того, чтобы сразу сдать ее арендаторам и таким образом платить по банковским обязательствам. Цель приобретения проста - получение дохода со сдачи внаем купленной недвижимости. Однако ввязываться в это дело не стоит, если накопленная сумма, рассчитанная на первоначальный взнос, меньше миллиона рублей.

Конкретный пример из практики Роберта Мухаметшина. Клиенты купили квартиру за 1850 тысяч рублей в Казани. Из этой суммы накопленные наличные составляли всего 350 тысяч рублей. После продажи своей недвижимости в другом населенном пункте они добавили еще 700 тысяч. Итог составил 1050 тысяч рублей. Эта сумма была внесена в банк наличными в качестве первоначального взноса. На оставшиеся 800 тысяч клиенты оформили ипотечный кредит с ежемесячными выплатами по договору с банком в 10 тысяч. При этом квартиру, учитывая ее месторасположение и состояние, стали сдавать в аренду по 13 тысяч рублей. Не забыли и о подоходном налоге в пользу государства.

Лояльность банков, которые минимизировали пакет документов для выдачи кредитов, и популярность ипотеки может повлиять на темпы роста цен на жилье. В последний раз такое происходило на рынке недвижимости в конце 2011 - начале 2012 года. Покупатели, которые вкладывались в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили свой интерес к марту. Потом рынок встал. Так что с прогнозами на этот год риелторы очень осторожны. Говорят только, что по традиции сезонный спрос на жилье ожидается с апреля по июнь.